Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Mit einer klaren Reihenfolge – Budget, Suche, Prüfung, Vertrag – lassen sich die typischen Risiken deutlich verringern.
1. Budget realistisch planen
Ausgangspunkt ist nicht der Kaufpreis, sondern Ihre dauerhaft tragbare monatliche Rate. Rechnen Sie Ihr Nettoeinkommen, laufende Verpflichtungen und eine Reserve für Unvorhergesehenes gegeneinander auf. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an, die Sie in der Regel aus Eigenkapital bezahlen:
- Grunderwerbsteuer: in Hessen 6,0 % des Kaufpreises (Satz bitte vor dem Kauf prüfen).
- Notar und Grundbuch: grob 1,5–2 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen wird sie seit Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Als Faustregel sollten Nebenkosten und möglichst ein Teil des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.
2. Finanzierungszusage früh einholen
Lassen Sie Ihre Finanzierung vor der ersten Besichtigung bei einer Bank oder einem Finanzierungsvermittler prüfen. Eine Finanzierungsbestätigung zeigt Verkäufern, dass Sie ernsthaft interessiert sind, und gibt Ihnen eine verlässliche Preisobergrenze.
3. Objekt suchen und Lage bewerten
Definieren Sie Muss- und Wunschkriterien: Lage, Größe, Zimmerzahl, Außenbereich, Anbindung. Die Lage lässt sich später nicht ändern – das Haus schon. Prüfen Sie Infrastruktur, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV und Entwicklungen im Umfeld (z. B. Bebauungspläne). Rund um Bad Vilbel spielt die S-Bahn-Anbindung nach Frankfurt für viele Käufer eine zentrale Rolle.
4. Besichtigung: Darauf sollten Sie achten
- Bausubstanz: Feuchtigkeit, Risse, Dach, Fenster, Elektrik, Leitungen.
- Energetischer Zustand: Heizungsart und -alter, Dämmung, Energieausweis. Anstehende Sanierungspflichten können erhebliche Kosten bedeuten.
- Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Baugenehmigungen. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage.
- Zweite Besichtigung: Schauen Sie zu einer anderen Tageszeit noch einmal vorbei und bringen Sie bei Bedarf einen Gutachter oder Bauexperten mit.
5. Preis verhandeln
Vergleichen Sie den Angebotspreis mit ähnlichen Objekten in der Umgebung und mit dem Zustand der Immobilie. Konkrete Mängel und anstehende Investitionen sind sachliche Verhandlungsargumente. Lassen Sie sich nicht zu Schnellentscheidungen drängen.
6. Kaufvertrag und Notartermin
In Deutschland muss ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden. Der Notar ist neutral und sendet Ihnen den Vertragsentwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin zu – nutzen Sie diese Zeit, um ihn gründlich zu lesen und Fragen zu klären. Danach folgen Eintragung einer Auflassungsvormerkung, Zahlung des Kaufpreises nach Fälligkeitsmitteilung und die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.
7. Übergabe
Halten Sie Zustand, Zählerstände und Schlüsselübergabe in einem Übergabeprotokoll fest. Melden Sie Strom, Gas, Wasser und Gebäudeversicherung rechtzeitig um.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
Mindestens sollten Sie die Kaufnebenkosten selbst tragen können. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger fallen meist die Zinsen aus. Eine individuelle Berechnung erhalten Sie bei Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungsberater.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf?
Von der Suche bis zur Übergabe vergehen häufig drei bis sechs Monate. Zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung liegen meist mehrere Wochen.
Brauche ich einen Makler?
Nein, aber ein Makler kann Objektzugang, Preiseinschätzung, Unterlagenprüfung und Abwicklung erleichtern. Die Provisionsregeln sollten vor Vertragsabschluss schriftlich geklärt sein.
Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Gesetze, Fristen und Zinssätze ändern sich – prüfen Sie die aktuellen Werte vor einer Entscheidung.
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