Beim Kauf, Halten und Verkauf von Immobilien fallen unterschiedliche Steuern an – und es gibt legale Gestaltungsmöglichkeiten. Hier der Überblick über die wichtigsten Punkte.
Grunderwerbsteuer beim Kauf
Beim Erwerb fällt Grunderwerbsteuer an. Der Satz legt jedes Bundesland selbst fest; in Hessen beträgt er 6,0 % des Kaufpreises. Sie wird erst nach Zugang des Steuerbescheids fällig, und die Eintragung ins Grundbuch erfolgt in der Regel erst nach Zahlung (Unbedenklichkeitsbescheinigung).
Vermietung: Einnahmen und Werbungskosten
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Absetzbar sind insbesondere:
- Darlehenszinsen (nicht die Tilgung)
- Grundsteuer, Versicherungen, nicht umlagefähige Nebenkosten
- Hausverwaltungskosten, Kontoführung, Steuerberatung
- Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Instandhaltung)
- Die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude
AfA: Abschreibung für Abnutzung
Der Gebäudeanteil (nicht der Grund und Boden) wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Üblich sind 2 % jährlich für Gebäude ab Baujahr 1925, 2,5 % für ältere Gebäude und 3 % bei Fertigstellung ab 2023. Für bestimmte Neubauten gibt es weitere Sonderregelungen. Der Gebäudeanteil am Kaufpreis wird anhand einer Aufteilung der Finanzverwaltung oder eines Gutachtens ermittelt.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Wenn Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Renovierungen durchführen, deren Nettokosten 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, werden diese Kosten nicht sofort abgesetzt, sondern über die AfA verteilt. Planen Sie größere Maßnahmen deshalb mit Steuerberater.
Verkauf: Spekulationsfrist
Gewinne aus dem Verkauf privat gehaltener Immobilien sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei.
Steuerfrei bei Eigennutzung
Selbst genutzte Immobilien sind auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei, wenn sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst genutzt wurden oder im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf. Eine Vermietung der Wohnung kurz vor dem Verkauf kann diese Befreiung gefährden.
Grundsteuer und Erbschaft/Schenkung
Die Grundsteuer wird jährlich von der Gemeinde erhoben. Bei Erbschaft oder Schenkung gelten persönliche Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad; hier ist die Beratung durch Notar und Steuerberater besonders wichtig.
Häufige Fragen
Muss ich Verkaufsgewinne immer versteuern?
Nein. Nach zehn Jahren Haltedauer oder bei durchgehender Eigennutzung im gesetzlichen Zeitraum sind sie in der Regel steuerfrei.
Kann ich Tilgungsraten absetzen?
Nein. Absetzbar sind die Zinsen, nicht die Tilgung des Darlehens.
Sollte ich einen Steuerberater einschalten?
Bei Vermietung, Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist oder größeren Renovierungen ist das meist sinnvoll, da sich Fehler später kaum korrigieren lassen.
Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall. Gesetze, Fristen und Zinssätze ändern sich – prüfen Sie die aktuellen Werte vor einer Entscheidung.
Fragen zu Verkauf oder Vermietung?
Wir besprechen Ihre Situation und verweisen bei Bedarf an qualifizierte Steuerberater.
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